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Pese a la desaceleración, las viviendas usadas marcan peak de precios este año

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Un estudio encargado por “El Mercurio” muestra que durante mayo se alcanzaron los valores promedio más altos de venta de los últimos tres años y siete meses.

La desaceleración económica está golpeando a varios sectores, como el comercio y el automotor, pero la vivienda vive un descalce y los precios siguen en alza. Es más, en la industria coinciden en proyectar que los incrementos se mantendrán por el resto del año.

¿La razón? La escasez de viviendas a la venta —principalmente por la falta de terrenos y las restricciones para construir en algunos sectores de la capital—, acompañada con una demanda que se mantiene estable, a juicio de algunos actores, y dinámica, según otros. Ello seguirá empujando los precios de las viviendas nuevas y usadas.

“Lo esperable es que sigan las alzas, a lo mejor no con los mismos ritmos de años anteriores, porque ahora depende de la capacidad de compra que tengan las personas, ya sea directa o a través de crédito, y de la seguridad del empleo”, explica Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo.

Demanda por inmuebles usados

“El Mercurio” encargó un estudio a la consultora Arenas & Cayo sobre precios promedio de viviendas nuevas y usadas en las comunas de Santiago, Vitacura, Las Condes, Providencia, Peñalolén, La Florida y Ñuñoa.

El estudio recogió datos de las propiedades escrituradas en el Conservador de Bienes Raíces, para el caso de las viviendas nuevas, y de precios promedio vigentes de venta en el caso de los inmuebles usados. En total, se analizaron precios de las propiedades usadas durante tres años y siete meses (desde enero de 2011 hasta julio de 2014) y de tres años para propiedades nuevas (2011- 2013).

Una primera conclusión es que este año el segmento de las viviendas usadas supera el precio de los tres años anteriores. Es decir, ha mantenido un alza sostenida desde 2011 y hoy rompe todos los récords.

En el detalle, en el total de las siete comunas las casas usadas llegaron a un valor promedio de 11.476 UF en mayo de este año, el mayor precio desde enero de 2011. Y, ese mismo mes, los departamentos usados registraron un récord, con un precio promedio superior a las 6 mil UF.

En las siete comunas hay alzas durante el período y en cinco de ellas los precios por sus casas o departamentos crecieron más del doble (ver infografía).

Las viviendas usadas se acoplaron después que las nuevas a la alta demanda, explica Teodosio Cayo, por lo que todavía están en un peak. En general, la primera preferencia de los compradores es por inmuebles nuevos y, cuando estos no están disponibles, se vuelcan a los usados. “Es como si se quisiera comprar un auto y sube demasiado de precio, se buscará uno de un año de antigüedad y se comprará igual”, ilustra.

Moderadas expectativas para viviendas nuevas

Si se analizan los precios promedio de las viviendas nuevas en las mismas siete comunas entre enero de 2011 y diciembre de 2013, el mercado muestra una tendencia general al alza, pero con matices.

El aumento más consistente se da en los departamentos. Partieron en enero de 2011 con un valor promedio de 5.281 UF y terminaron en diciembre de 2013 con un valor promedio de 5.568 UF, es decir, un avance de casi 300 UF en tres años. En cambio, en las casas iniciaron el período con un precio promedio de 8.215 UF y lo terminaron en 7.114 UF.

¿Se podrían romper los precios récord este año? “La tendencia me dice que no, lo que no quiere decir que en casos particulares no puedan existir situaciones donde efectivamente se den puntos altos. Por ejemplo, en Vitacura, Lo Barnechea, Las Condes y algo de Providencia”, asegura Teodosio Cayo.

Un factor que modera las expectativas es el comportamiento de la demanda, sobre el que no hay acuerdo en el sector. Mientras algunos actores aseguran que se mantiene dinámica, otros hablan de un mercado plano.

“Las ventas en blanco son las que están hinchando la estadística y ahí se observa un alza en la demanda, pero en la realidad el mercado se ve bastante plano”, asegura Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas, matiza: “La demanda sigue muy robusta, lo que pasa es que la oferta está caída, dado que hay cada vez menos proyectos debido a que las municipalidades restringen cada día más la construcción en altura y densidad”.

En el sector coinciden en que en los próximos meses se sumará la reforma tributaria, como un factor que también empujará los precios. Esta iniciativa restringirá el IVA de la construcción, que hoy se aplica para viviendas de hasta 4.500 UF para los inmuebles de hasta 2.000 UF.

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